Club Deal immobilier : un investissement adapté aux expatriés

Le Club Deal immobilier consiste à mettre en relation des investisseurs privés dans le but d’acquérir un actif immobilier d’ampleur, neuf ou ancien, grâce à la mutualisation des ressources financières de chacun. Le Club Deal permet à des investisseurs privés d’accéder à des opportunités d’investissement sur le marché immobilier professionnel réservées habituellement à des investisseurs institutionnels.

Le Club Deal est constitué d’un groupe restreint d’investisseurs ayant accès à des actifs immobiliers et des placements exclusifs de haut standing. Les opérations immobilières sélectionnés pour ce type d’acquisition sont très ciblées et permettent ainsi de diversifier son portefeuille tout en mutualisant les risques de son placement avec les autres investisseurs privés.

Malgré les avantages que revêt le Club Deal immobilier, l’expatrié doit être averti des risques de tout investissement immobilier : risque en capital, risque immobilier (cycle baissier), risque locatif (défaillance, vacance) et risque d’illiquidité. Les risques peuvent d’ailleurs être concentrés compte tenu de l’achat d’un unique bien immobilier (ou faible nombre). En contrepartie, de meilleures perspectives de rendement sont attendues.
C’est pourquoi le placement en Club Deal est réservé à des investisseurs français expatriés avertis, considérés comme professionnels.

Principe du Club Deal immobilier

En raison de son caractère exclusif et de la sélection rigoureuse pour proposer des actifs immobiliers de haut standing, le Club Deal immobilier s’adresse à un nombre limité d’investisseurs avertis. Les souscripteurs ont ensuite accès à plusieurs programmes immobiliers neufs et anciens et de différents types : résidentiel, hôtelier, tourisme, bureaux…

Le montant minimum de placement d’un club deal est généralement de l’ordre de 100 000 €. L’addition des souscriptions effectuées par les investisseurs permet l’acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers importants. Il est fréquent que la commercialisation des club deal soit très rapide : une période de souscription faite de quelques semaines seulement.

Un objectif de rentabilité est indiqué par la société en charge de réaliser le montage financier. Celui-ci s’appuiera sur son expérience et les études de marché réalisées.

Selon le type d’actif acquis, la valorisation des actifs pourra être assurée par :

  • la réalisation de travaux, puis de la revente de l’immeuble d’habitation
  • la division des lots puis revente lot par lot
  • un haut niveau de rendement locatif
  • la montée en gamme d’un hôtel avec/sans travaux
  • exploitation d’un immeuble de tourisme
  • Transformation d’un immeuble de bureaux en immeuble d’habitation

Processus d’investissement en Club Deal

De manière générale, les investisseurs d’un Club Deal immobilier sont regroupés au sein d’une SCI ou d’une société d’actions simplifiée (SAS).
En fonction du montant de souscription, l’investisseur expatrié détient un nombre de parts de la société plus ou moins important, qui détient les actifs immobiliers par le biais d’actions ou d‘obligations convertibles.

La durée de placement est généralement fixée à 7 années avec une possibilité de la prolonger d’un ou deux ans avant de dissoudre la société, et en repartir la valeur entre les porteurs de parts.

Les Club Deal peuvent suivre deux finalités différentes. Tandis que le club deal de capitalisation aura pour objectif une valorisation des parts à terme (absence potentielle de revenus distribués), le club deal de distribution aura pour objet social la mise en location du/des biens immobiliers précédemment acquis. Selon le modèle économique choisi, les types d’actifs immobiliers pourront changer : dans le cas d’une capitalisation, les biens visés seront à rénover (immobilier résidentiel avec travaux) ou une montée en gamme (Hôtellerie), alors que la distribution privilégiera des actifs à hauts rendements, prêts à être exploités et viseront des locaux commerciaux, des bureaux ou entrepôts…

Pourquoi investir dans un Club deal pour un expatrié ?

Une durée d’investissement contenue

Le Club Deal immobilier permet à l’investisseur de se positionner sur un placement dont le terme est connu à l’avance. Les fonds étant placés au sein d’une société (SCI, SAS…), cette dernière doit indiqué sa durée de vie, comme toute personne morale. Généralement, la durée de vie des sociétés utilisées pour le club deal immobilier est de 7 ans, prorogeables une année ou deux années. La prorogation de la durée peut être actionnée dans le but de différer la vente des parts en cas de période baissière à l’issue des sept années. Ainsi, l‘expatrié connait dès la souscription de son placement, la date de disponibilité de ces fonds qui auront bénéficié d’une capitalisation.

Aucune gestion

Dans le cadre d’un Club Deal immobilier, l’expatrié ou non-résident réalise un investissement sans gestion. L’opérateur professionnel organise la création du Club Deal, la sélection des actifs immobiliers, la commercialisation des parts, l’exploitation des biens et enfin leur revente au terme (7 ans). Lors de la commercialisation, l’actif immobilier est identifié et les termes du placements fixés, permettant à l’investisseur expatrié de choisir son placement en parfaite connaissance.

Imposition : Absence ou limitée

Selon la structure retenue (SAS, SCI…) du Club Deal immobilier, et dans le cas où l’investisseur détient des actions (notamment d’une SAS), il sera favorable de privilégier le Plan d’Épargne en Actions (PEA) : ce produit d’épargne réglementé fera bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les gains de cession en cas de retrait cinq ans après l’ouverture du PEA. Attention, une éventuelle convention fiscale entre les pays peut remettre en cause la fiscalité applicable du PEA. A défaut d’une enveloppe particulière, les dividendes bénéficieront de la flat-tax (30%).

Une rentabilité intéressante

Face aux risques potentiels du placement, le rendement attendu est élevé, de l’ordre de 8% annualisé. Le Club Deal est un produit haut de gamme mis en place par des experts financiers et immobiliers : sélections d’actifs, emplacements et locataires premiums, baux fermes, évaluation des risques et des rentabilités ont été contrôlés et calculés par des experts de l’immobilier. Le Club Deal est un excellent placement de diversification du patrimoine.

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