La fiscalité immobilière de l’expatrié

Qu’il s’agisse d’investissements réalisés antérieurement ou pendant la période d’expatriation, l’expatrié tire des revenus de nature immobilière de ses appartements loués nus (bail 89) ou meublés (bail meublé).

Dans la grande majorité des cas, la fiscalité des revenus locatifs est celle où se situe l’immeuble en question. Ainsi, la fiscalité des revenus locatifs d’un immeuble situé sur le sol français, est celle de la catégorie des revenus fonciers français.
Néanmoins, la fiscalité immobilière peut varier. L’expatrié doit se référer à la convention fiscale conclue entre son nouveau pays et la France afin de connaître comment sont imposés les revenus locatifs ou la vente (plus-value immobilière) du ou des biens immobiliers.

Les revenus fonciers de l’expatrié

Sous réserve de dispositions spéciales dans les conventions fiscales entre les pays, l’expatrié doit l’impôt français sur les revenus fonciers de biens immobiliers situés en France.
Il est calculé en appliquant le barème progressif et le système du quotient familial.

La fiscalité des revenus fonciers s’applique pour les revenus tirés d’une location d’un appartement loué nu (avec un bail Loi 1989) et les revenus tirés des SCPI.
D’autre part, les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition d’un bien immobilier en nue propriété seront déductibles des revenus fonciers.

Le taux minimum d’imposition est de 20%.
Lorsque le non-résident peut justifier que le taux moyen de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus mondiaux (sources française et étrangère) serait inférieur à 20 %, ce taux moyen est applicable à ses revenus de source française.

Concernant les prélèvements sociaux depuis 2019

Après de nombreux contentieux à la suite de la décision du 26 Février 2015 par la CJUE (jurisprudence « De Ryuter »), le régime relatif aux prélèvements sociaux prévoit que les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen (c’est à dire les pays de l’Union Européenne et l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse ) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs, elles ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces personnes restent néanmoins soumises à un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % affecté au budget de l’Etat (CGI art. 235 ter).
A défaut de ces dispositions particulières, les autres personnes physiques non résidentes de France restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Les revenus locatifs meublés de l’expatrié (LMNP / LMP)

Si l’investisseur est un contribuable français résidant en France, les revenus tirés d’une activité de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP) relèvent de la catégorie fiscale des revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Même si la convention fiscale bilatérale doit être étudiée afin de déterminer le traitement de ce type de revenus immobiliers, dans la majorité des cas, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’État où les biens sont situés. En effet, les conventions entre pays prévoient un traitement général « Immobilier », qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, qui est une spécificité française.

Dans le cas où une convention fiscale décide d’une imposition concernant les revenus BIC, l’expatrié pourra imputer sur ses impôts dans son pays de résidence, un crédit d’impôt égal à l’impôt français payé relatif à ces revenus locatifs LMNP/LMP.

Concernant les prélèvements sociaux, ceux ci bénéficient des mêmes exonérations ou impositions que les revenus fonciers ci-dessus : 7,5% ou 17,2%.

Les plus values immobilières de l’expatrié

Au regard de l’impôt des plus values immobilières des particuliers (PVI), les non résidents et expatriés demeurent imposables sur les propriétés bâties et non bâties détenues en nue propriété et en pleine propriété situés sur le sol français.

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Des abattements pour durée de détention ont été mis en place afin de diminuer la base taxable. Les

Une fois la plus value imposable nette déterminée, le taux d’imposition pour les personnes physiques est de 19%.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Notre simulateur de plus value immobilière est disponible est disponible, la page suivante consacrée.

Cas des prélèvements sociaux

Dans le cas d’un résident fiscal français, Des prélèvements sociaux viennent s’ajouter au taux de 17,2%.
A la suite des contentieux liés à l’affaire « De Ruyter », les non résidents fiscaux (EEE + Suisse…) bénéficient, comme pour les revenus fonciers et revenus locatifs LMNP, d’une exonération de prélèvements sociaux. Ce taux est alors ramené à 7,5% au titre de prélèvements de solidarité affectés au budget de l’Etat. A défaut, le taux restera à 17,2%.

Cet impôt a un caractère libératoire et définitif. La plus value qui a fait l’objet d’une imposition ne nécessite pas d’être déclarée sur la déclaration de revenus n°2042.

Exonération spécifique aux non résidents fiscaux

L’article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération pour les plus-values immobilières au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France faisant partie de l’UE, EEE ou ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

L’exonération mentionnée s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :

a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ;

La déclaration de la plus value immobilière est réalisée par le Notaire, lors de l’enregistrement de l’acte.

Impôts et taxes annexes

Taxe habitation

Comme le contribuable français, l’expatrié propriétaire, et qui conserve la jouissance d’un bien immobilier en France, est assujetti au paiement de la taxe d’habitation. La taxe d’habitation sera payée même si l’expatrié n’occupe jamais personnellement son logement français. En revanche, elle ne sera pas due si le logement est loué (c’est alors le locataire en place qui la paye) ou si le bien est considéré comme logement non décent.

La redevance audiovisuelle, appelée en même temps que l’avis d’imposition de la taxe d’habitation, reste à payer dès lors que l’expatrié possède un poste de télévision dans l’habitation conservée en France.

Taxe foncière

Que l’on soit expatrié non résident ou contribuable français, la taxe foncière demeure exigible sur toutes les propriétés bâties et non bâties dès lors qu’elles sont situées sur le sol français.