Le placement SCPI pour l’expatrié

La SCPI (société civile de placement immobilier) sont depuis quelques années une des classes d’investissements offrant l’un des meilleurs rendements pour les investisseurs. En effet, les SCPI offrent une rentabilité moyenne de 4,36% toutes catégories confondues (bureaux, commerces, diversifiées et spécialisées) au troisième trimestre 2021. Ces fonds immobiliers visent le secteur immobilier professionnel (immeubles de boutiques, de bureaux, et d’entreprises) : une classe d’actifs moins accessible à l’investisseur non professionnel, pour cause de non connaissances du marché et de montants importants à débourser pour ces types d’actifs immobiliers.

Cap Mundi Conseils déconseille les SCPI fiscales car la réduction d’impôt promise n’est pas adaptée au statut de non imposable de l’expatrié et du non résident.

Dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale, Cap Mundi Conseils recommande aux expatriés de privilégier le placement en SCPI à titre de diversification de patrimoine et apprécier les SCPI en démembrement de propriété afin de cumuler à la fois les avantages du placement SCPI et du montage juridique.

Principe et avantages de la SCPI

Les SCPI sont des véhicules d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers générant des revenus locatifs. Ce produit est créé et géré par une société de gestion en charge de collecter des fonds auprès d’investisseurs, pour procéder à leurs places à des sélections et acquisitions d’actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI. A noter que les sociétés de gestion sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les sociétés de gestion s’attachent les services d’équipes d’experts immobiliers qui sélectionnent et contrôlent les actifs immobiliers.

L’investisseur tirent des revenus fonciers nets de frais au prorata de leurs parts possédés dans la SCPI.

Dans un objectif de sélection et d’allocation, les SCPI peuvent être classées :

Par classes d’actifs : immobilier d’habitation, immobilier d’entreprise
- Immobilier neuf ou ancien (SCPI coeur de villes) , immobilier avec défiscalisation (SCPI fiscale)
- Immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, boutiques, entrepôts, hôtels, spécialisé par thématiques (santé, éducation…)
Par type de capital : Fixe ou variable.
Par spécialisation géographique : Paris ou région parisienne, province, régionale, Européenne…
Selon des critères annexes : d’autres critères peuvent aider à l’élaboration de son allocation de SCPI comme la taille de la SCPI, la répartition des locataires, le potentiel foncier, le taux d’occupation, l’année de constructions des immeubles, les stratégies décidées par le gérant…

Les avantages généraux de la SCPI

1. Une mutualisation plurielle des risques

Investir en SCPI consiste à acheter une part d’une société détenant un nombre important d’immeubles locatifs. La multitude d’actifs permet une mutualisation du risque : une défaillance éventuelle d’un locataire ne pénalisera que faiblement sa rentabilité.

2. Une rentabilité du placement intéressante

Contrairement à l’immobilier d’habitation, la rentabilité attendue d’un actif immobilier professionnel est plus importante, de l’ordre de 4%. Les immeubles sont par ailleurs loués le plus souvent à des locataires professionnels, gage de solvabilité et de location à long terme.

3. Un montant d'investissement accessible

Investir dans les SCPI est accessible à un grand nombre d’expatriés. Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros. Elles permettent de faire un premier investissement immobilier sans engager un investissement important, comme un appartement acheté en direct…

Fiscalité des SCPI

Les revenus des SCPI sont imposables en tant que revenus fonciers, comme si l’immeuble était détenu en direct. Pour plus de détails sur la fiscalité immobilières pour l’expatrié, cliquez ici.
La fiscalité des plus values immobilières est également applicable, bénéficiant également des abattements pour durée de détention.

Concernant l’IFI, et pour la durée de démembrement, le nu propriétaire ne déclarera pas la valeur de ses parts.

Cependant, les SCPI investies en Europe et extra Europe permettent de ne pas déclarer de revenus fonciers en France, hors convention bilatérale contraire.

Comment investir en SCPI lorsque l’on est expatrié ?

Investir au comptant : il s’agit de la manière la plus simple d’investir dans une SCPI. Utile dans la situation pour placer une partie d’importantes liquidités, souhaitant obtenir des revenus complémentaires immédiats et diversifier son patrimoine.
Investir à crédit : Permettant de bénéficier de l’effet de levier du crédit, actuellement à taux faibles. Idéal en cas de volonté de se constituer des revenus complémentaires au terme du financement. Les loyers perçus compensent en partie les mensualités de crédit.
Investir via le contrat d’assurance vie : très intéressant pour les épargnants souhaitant diversifier leur contrat avec l’immobilier tout en profitant de la fiscalité de l’assurance vie. L’assureur est par ailleurs responsable de la liquidité de la SCPI.

Zoom sur la SCPI en nue propriété pour l’expatrié :

Investir en démembrement de propriété : une solution d’investissement innovante, permettant de cumuler les caractéristiques de la SCPI et du principe juridique du démembrement de propriété afin de réaliser un investissement immobilier performant et sans fiscalité. Ce mode d’investissement sera adéquat pour l’expatrié n’ayant pas besoin de revenus à court et moyen terme et pouvant être déjà fortement fiscalisé sur sa catégorie fiscale des revenus fonciers.

En achetant uniquement le droit de nue propriété de la SCPI, l’investisseur profite d’une décote de prix de 30% à 45%, en fonction de la durée de démembrement choisi afin de générer une plus value à terme et préparer de prochains revenus : La SCPI en nue propriété est un placement idéal pour organiser sa future retraite tout en diversifiant son patrimoine immobilier vers des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, établissements…)

Pendant la période de démembrement, l’expatrié ne perçoit pas de revenus issus de l’exploitation de la SCPI mais capitalise au fur et à mesure. En effet, chaque année, la valeur en nue propriété de la part de SCPI augmente. Le valeur de l’usufruit non acquise est reconstituée à terme. A noter que le détenteur de ces parts démembrées ne subit aucune fiscalité. La fiscalité présente et future est à la charge de l’usufruitier. Votre placement SCPI est net de toute fiscalité pendant toute la période du démembrement.
En fin de démembrement, l’investisseur retrouve gratuitement l’usufruit et profite d’un fort effet de levier. Il reçoit dorénavant les revenus issus des performances locatives des SCPI.

Pourquoi choisir la SCPI pour un expatrié ?

Aucune gestion

L’investissement SCPI ne requiert aucune gestion de la part des investisseurs expatriés. Des professionnels de l’immobilier dédiés sont en charge de l’asset management du portefeuille de la SCPI, qui consiste aux achats et ventes d’immeubles, optimisation des actifs, suivi commercial, administratif et financier. Cette gestion a pour objectif de tirer la meilleure performance de la SCPI et d’offrir aux associés le meilleur rendement possible.

Une rentabilité compétitive

Le placement immobilier en SCPI en pleine propriété et en nue propriété offre des rendements compétitifs. Ceux-ci sont régulièrement plus importants qu’un investissement immobilier en direct, grâce aux secteurs immobiliers visés : bureaux et commerces en France et en Europe, établissements de santé et d’éducation. La diversification des SCPI choisies donne lieu à une mutualisation du risque et l’accès aux marchés porteurs.

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